Jak prodat nemovitost a neplatit zbytečně daň z příjmu?
Uvažujete o prodeji bytu nebo domu a zajímá vás, jestli vás čeká odvádění daně z příjmu? Nejste jediní. Mnoho prodávajících zbytečně zaplatí stovky tisíc korun jen proto, že neznali jednoduchá pravidla. Přitom existuje hned několik zákonných způsobů, jak se placení daně vyhnout – a celý zisk si nechat.
V jakých případech je prodej nemovitosti od daně osvobozen?
Zákon umožňuje několik výjimek, kdy prodej nemovitosti nepodléhá dani z příjmu. Když splníte jednu z těchto podmínek, výdělek zůstává celý vám:
- Nemovitost jste vlastnili dostatečně dlouho
Takzvaný „časový test“ určuje minimální dobu vlastnictví:
- Pokud jste nemovitost získali do konce roku 2020, musíte ji vlastnit alespoň 5 let.
- U nemovitostí pořízených od 1. ledna 2021 se lhůta prodlužuje na 10 let.
Rozhodující není den podpisu smlouvy, ale datum, kdy byl podán návrh na vklad do katastru nemovitostí.
Příklad: Koupili jste byt v lednu 2019 a v roce 2025 ho prodáváte? Pětiletá lhůta je splněna a daň neplatíte.
- V nemovitosti jste měli bydliště
Další možností osvobození je faktické bydlení v nemovitosti po dobu alespoň dvou let bezprostředně před prodejem. Nezáleží přitom na trvalém pobytu – důležitý je skutečný užívací vztah, který lze doložit např. smlouvami o dodávkách energií, účty za internet nebo dalšími doklady.
Příklad: Pokud jste poslední dva roky žili v domě, který teď prodáváte kvůli stěhování, příjem z prodeje danit nemusíte.
- Peníze použijete na vlastní bydlení
Daň se neplatí ani v případě, že výnos z prodeje použijete na pořízení vlastního bydlení – například nákup bytu, stavbu domu nebo splacení hypotéky. Důležité je tyto prostředky využít nejpozději do konce roku následujícího po roce, kdy jste nemovitost prodali, a tuto skutečnost oznámit finančnímu úřadu při podání daňového přiznání.
Příklad: Prodáte byt, který jste vlastnili jen 3 roky, ale utržené peníze investujete do nového bydlení. Pokud vše oznámíte správci daně včas, i v tomto případě jste od daně osvobozeni.
Kdy naopak daň platit musíte?
Pokud nesplníte žádnou z výše uvedených podmínek, je příjem z prodeje nemovitosti považován za zdanitelný. Daň se pak vypočítává ze zisku – tedy rozdílu mezi prodejní cenou a doložitelnými náklady (například pořizovací cena, výdaje na rekonstrukci, náklady na právní služby nebo provize realitní kanceláři).
